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状元红
LPR新利率出炉买房建议都在这里了挂牌
时间:2019-10-09

  很多人都对LPR、MLF这些名词一知半解,今天正值第二轮LPR利率落地,站长就从头到尾为大家详细解读第二轮LPR利率对买房具体有哪些影响,并举实际例子方便大家理解。文章越往后重点越多,重点部分建议收藏或者记下来,以后很可能会用到。

  在国人的期待与忐忑中,今天上午9点30分,改革后的贷款市场报价利率(LPR)终于迎来第二次报价。据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2019年9月20日贷款市场报价利率(LPR)具体如下:

  1年期LPR为4.2%,前值为4.25%,连续第二次下降。反映了前期市场利率下行的影响,未来实体经济的融资成本将有所下行。对于地产公司来说这是重要的利好,因为地产公司的银行借贷大多以短期为主,相应的贷款利率会有所下降。

  而5年期以上LPR为4.85%,前值为4.85%。5年期以上LPR没变,说明近期降准拉低了市场利率,但监管层依然防范房贷利率下行,释放出不放松,维持稳定的楼市调控信号。

  一是9月16日全面降准落地后,会降低银行负债端的资金成本,并带动LPR定价走低。

  二是在当前宏观经济形势下行压力较大的背景下,监管部门多次强调要加大逆周期调节力度,进一步降低实体经济融资成本,推动LPR下行。

  在现在全面降准的政策下,货币环境将更加趋于宽松,这对于后续流动性的增加以及银行贷款利率下行有一定的好处。而LPR已经与MLF利率挂钩,LPR=MLF利率+加点,MLF利率变化将通过LPR影响信贷定价。从趋势上看,央行有可能从今年四季度开始通过调低MLF利率,逐步引导贷款利率下降。

  对老百姓来说,企业贷款融资距离自己生活太远,大家还是更关心和自家小日子息息相关的房贷。众所周知,现在房贷利率也已经和LPR并轨了,在没有LPR以前,购房贷款利率参照的是央行规定的存贷款利率,而买房最终的贷款利率是由贷款银行根据央行的贷款利率自行决定的。

  LPR实施后,不再由央行直接制定贷款利率,而是由18家银行报出各自的1年期和5年以上期贷款利率。剔除最低价、最高价,算出的平均价为LPR,也就是房贷利率的最低值。而实际买房时的利率是你要买房贷款的银行根据LPR自行决定的。

  目前首套房实际贷款利率规定为不低于LPR利率,按目前的标准就是4.85%。二套房必须在LPR的基础上至少加60个基点,按目前的标准计算就是5.45%。而房贷利率为什么要和LPR并轨呢?说白了,还是因为上方要严控市场上释放出来的流动性流向房地产。

  小白看到这里可能会比较困惑,两个LPR两2个利率数值,买房看哪个呢?其实我们绝大部分人的房贷都是5年以上贷款,因此买房贷款看5年期的LPR就可以了,毕竟很少有人买房后1年就能还完贷款吧?

  房贷利率=LPR利率+加点;原则上来说,LPR利率每个是月都会更新的,而现在5年期LPR的利率是4.85%。

  根据北京市的加点规则,首套房加55个基点(每个基点是0.01%),二套房加105个基点。10月8日政策正式实施以后的贷款利率是:首套房=4.85%+0.55%=5.40%;比没有LPR政策之前的5.39%高了0.01%。二套房=4.85%+1.05%=5.90%;相比之前基准利率4.9%上浮20%的5.88%来说,房贷利率提高了0.02个百分点。首套房及二套房房贷利率和没有施行LPR时相比,均有所扩大。

  举个实际例子,如果你准备贷款200万,时长25年。那每月月供原来是12150.71元,实施LPR后则会变成12162.6元,涨了11.9元。这么看来,挂牌,如果10月8日以后再办贷款,那利率比没实施LPR时也只是多了一个盖饭的钱。在很多人看来,这可能没什么影响。可关键是,LPR利率是不断变动的,谁知道下个月会变成多少呢?所以刚需还是早上车为妙,至少心里会比较踏实。

  在这里站长要强调一下,每个城市的房贷利率是不一样的,买房时不要照搬站长举例的北京房贷利率。比如上海首套房贷款有一定折扣,而更多的城市不仅没有折扣,还基本都上浮了10%,部分三四线%。

  同样是首套房,在上海可以享受95折甚至9折贷款优惠,也就是100万贷款30年的月供只需要5162元,而在北京就需要月供5609元。两地同样贷款30年的线万,就会比北京少还利息16万。

  和上海一比,北京的房贷利息偏高,但和其他很多城市相比,北京已经算“良心价”了。近日很多城市的房贷利率已经变化,比如杭州多家银行首套房贷利率在原来上浮5-8%的基础上,进一步上调到10%,二套则上浮15%;苏州9家银行首套上浮25%,二套上浮30%;南昌首套普遍上浮20%,二套房上浮25-30%;郑州多数银行首套二套房贷都上浮20%

  据融360此前监测的35个城市共533家银行中,共有19家银行首套房贷利率水平低于4.85%(8月LPR),116家银行的二套房贷利率水平低于5.45%(8月LPR+60点)。

  根据央行规定,10月8日房贷利率新政实施后,各银行首套不能低于LPR,二套不能低于LPR+60。也就是说,这些不合格的银行以后都会上调自己的房贷利率水平。

  而经过各省市层层加点后,未来房贷利率大概率是高于现在的利率标准的。即使未来LPR下降,加点必定会同步提高,最终只会有一个标准:房贷利率只能升,不会降,包括纯刚需的首套房。

  这个月LPR新政策的5年期LPR数据本身并没有变动,总体上保持稳定,对当下楼市有促稳的作用。在“房住不炒”的大趋势下,今年房地产市场有望平稳到年底。房贷利率波动不会特别大,进一步体现了当前利率维持稳定的导向。

  现在包括刚需在内的很多人已经失去了抄底的决心和勇气,大家开始不约而同地选择了观望,都在担忧房价会继续阴跌,所以迟迟不敢入手。其实现下正值“金九银十”,各地开发商也都在大力降价促销,以加速回款。这个时候,建议刚需的朋友们可以选择合适的时机,尽早上车为好。

  不过对于保障房,大家还是应该谨慎。为什么呢?站长先带大家围观下上海刚发布的非沪籍购买共有产权房的政策:

  2019年8月20日,上海市房管局印发《关于开展全市面上非沪籍共有产权保障住房咨询及受理工作的通知》,原文不赘述了,简要概括下来就是:

  一、非沪籍买共有产权房,首先要符合限购条件,也就是有房票,此外还对居住证积分、工作单位、家庭收入有严格要求。

  二、共有产权房产证不满5年的,不能买商品房,再加上拿到产证的2年时间,至少7年不能买商品房,而且共有产权房也不能转让,深度套牢7年,无论外面房价如何天翻地覆。

  三、产证满5年后,不能购买政府产权份额,也不能变成商品房上市交易。想要另外买商品房的,必须先退出共有产权房。自己份额可以转让给符合条件的人,或者政府回购。政府回购价格是你7年前买进价格加银行定期利息。也就相当于你7年的投资收益只有银行利息,跑输通胀是毫无疑问的。

  共有产权房、经济适用房这种保障房政策无可厚非,是坚守房住不炒的优良典范,站长举双手支持。但是,无论北京上海还是其他试点的二线城市,这种保障房通常都是5年限售,满5年后也不能自由上市交易,都是在内部流转,完全变成自有产权的商品房限制环节很多,而且这种房子往往品质一般。

  因此,对于各种保障房,建议有投资需求的朋友谨慎购买。共有产权房、经济适用房这种保障房只有居住功能,没有金融属性,不能自由上市交易的房产根本不是商品,失去了流动性和增值潜力。而对于那种无望改善生活的中老年困难家庭,能低价买到保障房,解决居住问题,想要住一辈子的话,买到保障房还是值得庆贺的。但如果想要靠它保值增值,是不太可能的。

  现在开发商处于还债高峰期,很多融资渠道都被卡死,所以开发商只能通过销售回款,纷纷开始降价促销。虽然今年的“金九银十”看起来有点淡,但楼市降温并不一定是坏事,毕竟涨到天价的房价不是大众所希望的。独具慧眼的你可以在这个阶段未雨绸缪,冷静分析,去选择真正适合自己的房子。